von Markus Zimmermann (Kommentare: 2)

Investitionen

Das Umfeld für Unternehmen ist gut, die Zinsen extrem niedrig. Ideale Voraussetzungen um zu investieren? Die folgende Geschichte verdeutlicht, dass große Investitionen auch in guten Zeiten wohl überlegt sein wollen.

Ich will Ihnen heute von einem Unternehmen berichten, das in eine neue Betriebsimmobilie investiert hat und sich jetzt in ernsthaften Schwierigkeiten befindet. Wie konnte es dazu kommen?

Baustelle

Das Unternehmen

Obwohl der Betrieb eine überschaubare Größe hat, verfügt er über sehr gute, selbst entwickelte Produkte. Man hat außerdem noch eine ganze Reihe von Patenten, die noch in serienreife Produkte überführt werden könnten. Ein Mitgesellschafter nennt die Welt den geografischen Markt des Unternehmens. Man ist über Jahre stetig gewachsen und sieht sich in seinem Marktsegment als Technologieführer. Der Wettbewerb ist dennoch hart. Die ganze Energie im Unternehmen konzentriert sich deshalb traditionell auf den weltweiten Vertrieb.

Leider hat man das Nachziehen der organisatorischen Strukturen versäumt. Einziges betriebswirtschaftliches Steuerungsinstrument ist, die vom Steuerberater außer Haus gefertigte Finanzbuchhaltung. Das Vorratsvermögen nimmt eine überragende Stellung in der Bilanz des Unternehmens ein. Es kann aufgrund eines fehlenden Warenwirtschaftssystems innerjährig jedoch nicht bewertet werden. Das Unternehmen erhält von seinen Auftraggebern hohe Vorauszahlungen auf seine Leistungen. In dieser Gemengelage ist es nicht wirklich einfach festzustellen, ob mit den Produkten tatsächlich Geld verdient wird.

Die Investition

Nachdem der Betrieb über Jahre in einem nicht wirklich passenden Mietobjekt angesiedelt war, entstand irgendwann der nachvollziehbare Wunsch eine passende Immobilie zu bauen. Es wurde ein Grundstück gefunden und dort eine Immobilie geplant. Die Baukosten für diese Immobilie waren, wie so oft, höher als geplant und übersteigen einen Jahresumsatz des Betriebes. Darüber hinaus war man im eigentlichen Geschäft durch die Bautätigkeit mindestens 12 Monate nicht voll leistungsfähig. Die entstandene Immobilie ist schön, aber sehr individuell auf den Betrieb ausgerichtet. Es wurde an verschiedenen Stellen eine Menge Geld ausgegeben, um Flächen zu schaffen, die bei betriebswirtschafticher Betrachtung so eigentlich nicht benötigt werden dürften.

Die Finanzierung

Die Hausbank des Unternehmens hat die Finanzierung der Investition abgelehnt. Der Unternehmer hat schließlich eine Bank gefunden, die sein Projekt begleitet hat. Neben Ansätzen, wie dem Einbau eines durchaus nennenswerten Direktzuschusses, finden sich in der Finanzierung auch Elemente, wie eigenkapitalersetzende Nachrangdarlehen mit fast zweistelligen Zinssätzen oder umfangreiche Bausparfinanzierungen. Im Resultat ergibt sich ein sehr ambitionierter Kapitaldienst, den das Unternehmen nun auf viele Jahre hinaus zu erbringen hat.

Finanzierung

Die Konsequenzen

Die letzten zwei Jahre haben sich aus Sicht des Gesellschafter-Geschäftsführers und seiner lediglich kapitalgebenden Mitgesellschafter ganz sicher wie ein Albtraum angefühlt. Durch die Bautätigkeit wurde der, vom Geschäftsführer selbst geführte Vertrieb nicht ganz so druckvoll betrieben. Die Umsätze sind deshalb zurückgegangen. Gleichzeitig sprengten die Baukosten zu Hause den Rahmen. Mehrere Nachfinanzierungsrunden wurden nötig. Die finanzierende Bank bekommt – auch verständlich – ein ungutes Gefühl und fordert nun zahlenmäßig belegte Konzepte sowie die Schaffung professioneller organisatorischer Strukturen. So wichtig dies auch ist, diese Maßnahmen kosten Geld, das leider nicht nicht mehr da ist. Ein Teufelskreis!

Die Erfahrungen

Wir schreiben diese Geschichten ja nicht, weil wir grundsätzlich alles negativ sehen. Natürlich kann es sinnvoll sein zu bauen. Vielleicht gelingt es uns aber aus den weniger schönen Erfahrungen eines Kollegen für eigene Projekte zu lernen und dadurch manche schlaflose Nacht zu verhindern. Erlauben Sie uns deshalb die Frage, was man hätte besser machen können? Was können wir, was können Sie aus dieser Geschichte mitnehmen?

Für verlässliches Zahlenwerk sorgen
Ich will hier wirklich nicht schlau daher reden. Ich weiß aus eigener Erfahrung, wie fordernd das Tagesgeschäft sein kann. Aber im eigenen Interesse gilt für jeden Unternehmer: Ganz gleich, wie groß der Betrieb ist, ganz gleich, ob eine Investition ansteht oder nicht und egal, ob Sie Lust darauf oder Zeit dafür haben - bringen Sie Ihr Zahlenwerk in Ordnung! Achten Sie zu jeder Zeit darauf, dass Ihre Auswertungen eine betriebswirtschaftliche Aussage zulassen. Dies ist Ihre Sache und nicht die Ihres Steuerberaters - der sich ja wahrscheinlich auch nicht umsonst Steuerberater nennt.

Bedarf hinterfragen
Eine Immobilie verdient in aller Regel kein Geld für das Unternehmen. Immobilien sind naturgemäß starr und unflexibel. Unternehmen hingegen verändern sich laufend. Möglicherweise muss es keine eigene Immobilie sein. Vielleicht bilden gemietete Betriebsstätten die dynamische Entwicklung Ihres Betriebes viel besser ab. Allein das Wort „Miete“ mag bei vielen Unternehmern Hautausschlag auslösen. Die Belastungen und der Verlust an Flexibilität, die eine neue Betriebsimmobilie auslöst, sind jedoch nicht zu unterschätzen. Eine Baufinanzierung bindet für gewöhnlich viel länger als ein Gewerbemietvertrag.

Betriebswirtschaftliches Investitionskonzept erstellen
Wenn Sie sicher sind, dass es in Ihrem Fall sinnvoll ist selbst zu bauen und wenn Sie Ihrem Zahlenwerk vertrauen können, dann wird es Ihnen auch gelingen festzustellen, ob sich Ihr Betrieb die vorgesehene Investition unter normalen Umständen leisten kann. Ein im Vorfeld der Investition bei Ihrem Unternehmensberater beauftragtes Investitionskonzept mag Geld kosten, wird Ihnen aber ein Gefühl für das finanziell Machbare vermitteln.

Angemessen planen
In denjenigen Fällen, die wir von Anfang an begleiten dürfen, ist es uns wichtig, dass der Kunde sein Projekt nicht zu groß, sondern modular plant. Womöglich kann die Gesamtmaßnahme in Bauabschnitte eingeteilt werden, die dem geplanten Wachstum des Geschäfts entsprechen. Das Risiko große räumliche Kapazitäten in Erwartung eines zum Bauzeitpunkt noch nicht vorhandenen Geschäfts zu schaffen, ist doch relativ hoch. Wir würden auch darauf achten, dass ein Betriebsgebäude entsteht, das auch für andere Betriebe geeignet und damit in Notsituationen verkäuflich ist.

Professionelle Baubetreuung
Aus verschiedenen, für die betroffenen Kunden, leidvollen Erfahrungen wissen wir, wie wichtig die professionelle Begleitung einer Baumaßnahme durch, vom jeweiligen Bauunternehmen unabhängige, Baufachleute ist. Beim Bauen ist es ein wenig, wie in der Schule oder in der Gaststätte. Wir alle waren in der Schule und wissen wie es dort auf und zu geht, aber nur die wenigsten wären gute Lehrer. Auch wer daheim hervorragend kocht, ist nicht automatisch ein guter Wirt. Selbst wenn Sie oder einer der Ihren geborene Baumeister wären, Ahnung und einen Riesenspaß am Bauen hätten - ist es nicht dennoch sinnvoller während der relativ langen Bauphase dafür zu sorgen, dass das eigentliche Kerngeschäft nicht unter der Bautätigkeit leidet? Wir glauben, dass es fast immer besser ist einen unabhängigen Profi zu haben, der im Hinblick auf Zeit und Kosten die Spannung bei allen am Bau beteiligten Unternehmen hoch hält.

Richtig finanzieren
Zu guter Letzt ist natürlich auch die Finanzierung ein wirklich wichtiges Thema. Unser Rat. Auch wenn Sie eine Bank finden, die unter großem Anlagedruck leidend Ihren Wunschbau ohne echtes Eigenkapital finanzieren würde - tun Sie es nicht! In der Regel lösen Betriebsimmobilien Investitionen aus, die höher sind, als Ihre gewöhnlichen Investitionen ins mobile Sachanlagevermögen. Dazu ist der zeitliche Horizont viel größer. Wenn dann nur mit Fremdkapital finanziert wird, ist langfristig ein hoher Kapitaldienst zu erbringen, niedrige Zinsen hin, Wert der Immobilie her. Selbst kleine Abweichungen von der geplanten Geschäftsentwicklung führen dann zu Nervosität bei Ihnen und Ihrer Bank. Was darauf folgt, ist meist nicht schön. Deshalb sollten es schon zwischen 15 % und 30 % echtes Eigenkapital sein – je nachdem, ob Ihre Maßnahme bezuschusst wird oder nicht.

Zuschuss? Ja, unter bestimmten Umständen können Sie für eine solche und im Übrigen auch andere Investition durchaus nennenswerte, nicht rückzahlbare Zuschüsse bekommen. Wenn Sie das prüfen möchten, muss dies in aller Regel unbedingt passieren, bevor Sie die ersten Aufträge unterschreiben.

Fördermittel

Die Bankfinanzierung versuchen wir normalerweise so einfach wie möglich zu halten. Fast immer sind ganz normale Darlehen verständlich, transparent und nicht mit versteckten Kosten aufgeladen. Auf dem derzeitigen Zinsniveau möchten unsere Kunden meist möglichst lange Zinsbindungen vereinbaren. Kann man grundsätzlich machen. Man bindet sich dadurch jedoch über die gesamte Zeitspanne der Festschreibung an das geliehene Geld. Eine vorzeitige Rückzahlung ist dann teuer. Um sich wenigstens nur an das Geld und nicht zusätzlich über Jahre und manchmal Jahrzehnte an eine spezielle Bank zu binden, könnte es derzeit ratsam sein nur Programmkredite der Förderbanken LfA und KfW einzusetzen.

Soweit für heute. Schön, dass Sie hier angekommen sind. Ich hoffe, dass Ihnen der Beitrag gefallen hat und freue mich über jede Rückmeldung.


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2 Kommentar/e

Kommentar von MR

Gelungener Beitrag! Kommt so in der Praxis bestimmt häufig vor. Ich denke, das macht eine seriöse Bank aus, dass man schon mal genauer hinschaut, wem was finanziert wird und ob der Kapitaldienst später auch noch erbracht werden kann.

Kommentar von WB

Ich kann den Beitrag in jeder Zeile unterschreiben. Ich habe auch gerade in eine Betriebsimmobilie investiert, deren Investition sich aber zu 70% durch Mieteinnahmen aus der Immobilie finanziert. Das gibt Sicherheit für mich und vor allem für die Bank!!